保温力のせいです。
なかでも毛足の長いものほど空気層が厚くなり、暖かく感じます。
9章情報の読み方と業者への対処法マイホーム取得実現への第1歩は情報選びから。
あふれる情報の中から、自分の目的にあった確実な物件をどう見つけるか。
その考え方とノウハウ。
不動産広告は、新聞、雑誌、テレビ、折込み広告本来は、広告の種類と信用度は直接関係なく、広告主によって信頼度が決まります。
一流新聞社や放送局、ＪＲや私鉄などは、「不動産の表示に関する公正競争規約」に基づく広告であるかどうかを、事前にチェックしています。
新聞社などは、それ以上に厳しい基準を設定しており、それに適合していないと、掲載を断わった、訂正を求めています。
つまり一流媒体の広告は信頼度が高いといえます。
新聞の折込みチラシは直接新聞販売店に持ち込めば配布してくれますし、販売店にはチェック機能も、またチェックする義務もありません。
したがって、なかには悪い広告が混じっていることもあるわけです。
ただ配布地域を限定できるため、一流企業も折込み広告を使用しますが、いかがわしいのは手書きやガリ版刷り風のものや異常に価格が安かったりしますからわかります。
特に電柱に張り付けたビラなど「私の家を売ります」式の、いかにも素人個人の広告のように見せているものなどはオトリ広告と思って間違いありません。
相場から見てあまり安い物件の場合、出かけてみると「あれは売れました」といって別の物件を買わせようと案内します。
オトリ広告です。
そんな業者の案内は断って帰るべきです。
こうしたインチキ広告に釣られないことですが、跡を絶たないのは消費者にも責任があります。
みんなが相手にしなくなれば自然に消えていきます。
不動産広告を規制している法律は2つあります。
宅建業法では、住宅や宅地などの所在地、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便、代金の額など、支払方法について著しく事実と違う表示や、実際のものよりも著しく優良、有利と誤認されるような表示は禁止しています（3二条）。
違反した会社は業務停止や免許取り消しなどの処分を受けます。
さらに、6ヵ月以下の懲役か20万円以下の罰金に処せられることになっています。
また未完成の住宅や宅地については、建築確認や開発許可を受けるまでは広告してはいけないことになっています（33条）。
住宅などの品質内容や価格などの取引条件について、実際のもの、また競争会社のものより著しく優良、有利だと誤認され、公正な競争を乱すような恐れのある表示は禁止しています（4条）。
違反した不動産会社には排除命令という行政処分があります。
「不動産の表示に関する公正競争規約」は、公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が広告の仕方や基準を自主的につくったものです。
この規約を運用するために設立された「不動産公正取引協議会」の加盟団体に所属する不動産会社は、規約を守る義務があり、守らないときは、警告を受けた、300万円以下の課徴金をとられることになっています。
不動産公正取引協議会は、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、4国、9州の9ブロックに設置されており、全部が同じ内容の規約を運用しています。
全国約10万6千の事業者のうち、約8万8千の事業者がこの規約に参加しています。
広告の開始時期の制限（5条）未完成の住宅や宅地の販売広告は、建築確認や開発許可などを受けるまで広告してはならないとしていますが、計画が役所で認められる前に広告されると、変更などが生じて消費者の利益を害するからです。
必要な表示事項（6条）消費者が選択に当たりって必要と思われる最小限の事柄は必ず表示すべく、建売住宅や分譲マンションなど物件ごとに表示すべき事柄を定めています（ 次項）。
表示の基準と不当表示の禁止広告表示方法がまちまちにならないように、60近い基準を定めています。
たとえば徒歩時間は80ｍを一分とするなどです。
これらの基準に反するもの、また消費者を誤認させるような表示は不当表示として禁止しています。
「不動産の表示に関する公正競争規約」は、広告するときに必ず表示すべき事項と、その表示基準を具体的に定めていますが、詳しくは「建売住宅の広告の見方」「分譲マンションの広告の見方」を照らしてください。
ここではその一部の読み方を紹介しておきます。
免許番号業者の免許は、「建設大臣免許⑪第334号」、「千葉県知事免許第433号」などと表示されます。
信託銀行などは免許を受ける必要がなく、建設大臣に届出をしての営業ですから、建設大臣届出第000号という表示になります。
また公団や公社は免許を受ける必要がありません。
交通の便前記のように徒歩時間は80ｍを一分として計算し、端数は切り上げます。
ただし信号待ちや坂道などは考慮されていません。
また大規模なマンションや分譲地の場合は、その入口、つまりいちばん近い地点までになります。
電車やバスの場合も同様で、乗り換えや待ち合わせ時間は含まれていません。
またラッシュ時には日中より余分に時間がかかりますから、プラスして計算してください。
青田売り建売住宅やマンションは、建築工事が完了する前に売り出すのが通常で、「青田売り」といいます。
この場合は完成物件に表示すべき事項に加えて建築確認番号、工事の概要、工事の完了予定年月などを表示しなければならないことになっています。
また購入に当たりって、契約のとき手付金などの前金が価格の5％を超えるときは、前金保証をしなければなりません。
銀行や前金保証会社などが発行する「前金保証書」を必ず受け取ってください。
新築と築年数新築とは建築後1年未満で、しかも未使用のものです。
一度でも入居したことがあれば1年未満でも新築とはいいません。
写真や完成予想図物件写真は実際に販売する物件以外は掲載してはならないことになっていますが、折込み広告などには「前回売出し現場」などとして見栄えのよいものが入っていることがありますから注意しましょう。
完成予想図は、事実と違う表示でなければ建物本体のみを描けばよく、周囲の建物などは描かなくてよいことになっています。
一般的にいって実際よりよく見えるものが多いため、現地でチェックすることが大切です。
価格表示建売住宅やマンションは戸数が多いため、新聞広告などに全戸の価格を表示するのはきわめて困難です。
そこで最低価格と最高価格を表示し、100万円単位でみていちばん多い価格のものの価格帯と戸数を表示することになっています。
たとえば「価格／1650万円（一一戸）～3390万円（一戸）、最多価格帯2000万円台（60戸）」のように表示されます。
⑦国土法と価格国土利用計画法は、一定規模以上の土地（市街化区域内では100～2000㎡など）などを売買するときは、知事に届出をすることが義務づけられています。
ただし、分譲地やマンションなどのように多くの物件を分譲するときは、販売する前にその価格で取引してよいという知事の事前確認を受けているのが通常です。
「国土法に基づく事前確認済」と表示されています。
この届出や事前確認を受けないで売買契約をすることは違反ですし、罰せられます。
⑧予告広告建売住宅とマンションに限って予告広告を認めています。
販売時期や予定価格帯を消費者に早く知らせるための広告です。
ただし、次の4点を必ず表示することになっています。
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